一、项目简介

1、租赁标的挂牌价及保证金：

租赁标的	租赁面积 （㎡）	首年年租金挂牌价       （人民币万元）含税	竞价保证金 （人民币万元）
闽投营运中心地下负一、负二层商业及酒店、地上二层至三层商业、酒店一至二十二层整体	51068.79	3300	2000

注：以上租赁标的为整体招租，不接受分拆竞租。

2、租赁标的基本情况

租赁标的位于福州市鼓楼区古田路117号闽投营运中心，面积为51068.79㎡，该面积为规划面积，其中酒店部分面积为35353.68㎡，商业部分面积为15715.11㎡（包含出租方福建闽都置业发展有限责任公司与福州地铁集团有限公司合建商业部分面积1201.57㎡）。土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期为2054年12月24日，土地用途为商服用地-住宿餐饮用地（酒店），商服用地-批发零售用地（商业）。

租赁标的中酒店与商业部分产权属于福建闽都置业发展有限责任公司（以下简称“闽都置业”或“出租方”），闽都置业与福州地铁集团有限公司合建商业部分尚未确定产权归属，现福州地铁集团有限公司已发函声明，同意将合建商业部分纳入闽投营运中心整体商业招租范围。租赁标的整体暂未办理产权证。

租赁标的详细情况如下(详见附件1）：

序号	租赁标的	建筑面积（㎡）
1	裙房楼一层酒店部分	1240.62
2	裙房楼二层酒店及商业部分	2927.09
3	裙房楼三层酒店及商业部分	3884.05
4	裙房楼四层酒店部分	3552.03
5	裙房楼五层酒店部分	3061.98
6	酒店设备转换层	718.12
7	酒店六至二十层	19338.6
8	酒店二十一层	1289.24
9	酒店二十二层	1289.24
10	地下一层经营性用房（商业）	4,558.43
11	地下一层酒店	1555.69
12	地下二层经营性用房（商业）	4823.13
13	地下二层酒店	1409.46
14	地铁二号线商业区域	1201.57
15	屋面层（酒店）	219.54
合计		51068.79

闽投营运中心停车场配有机动车车位总计534个，其中地下车位499个，地面车位35个。出租方拟就本租赁标的向承租方提供配套地下车位180个，其中负三层车位90个，负四层车位90个，出租方应按照100元人民币/月·个的费用标准向物业管理公司缴纳管理费。车位的具体使用规定及费用遵照租赁标的相关物业管理规定。

地面车位不在本次招租范围内。

租赁标的主要设备设施配套情况如下：

编号	名称	数量	具体位置	备注
1	高压配电房	2间	裙房一层及五层	一间位于裙房五层 一间位于裙房一层的酒店空调配电室
2	变配电	4台	大楼地面一层及五层	在五层设置了酒店变电房，内设2台2000KVA的变压器；在一层设置了酒店中央空调变电房，内设2台1250KVA的变压器。
3	发电机	1台	裙房楼一层	800KW的柴油发电机作为应急电源
4	中央空调冷源	3台	制冷机房设置在地下一层， 冷却塔设置在裙房屋面层	酒店与商业设置2台800RT的大温差离心式冷水机组和1台347RT的大温差螺杆式冷水机组。
5	空调热源	3台	地下一层	酒店热源采用3台制热量为950KW的常压热水锅炉，提供空调热水和生活热水加热
6	电梯	15部	-	以竣工验收交付时为准
7	管网工程	-	-	酒店及配套设施的给排水、供电、燃气、通信、有线电视已通过审批，并陆续施工中。
8	消防工程	-	-	酒店及配套设施的消防水源，室内外消防系统、自动喷淋系统，气体灭火系统、防排烟系统等

上述所列主要设备设施配套仅供参考，实际情况以竣工验收交付的情况为准。

若在看样期至标的移交日期间现场发生变化，最终解释权归出租方所有，福建省产权交易中心不对现场状况进行保证及现场状况变化作出解释。

3、（风险）提示

（1）闽都置业与福州地铁集团有限公司合建商业部分面积为1201.57㎡，该部分尚未确定产权归属，现福州地铁集团有限公司已发函声明，同意将合建商业部分纳入闽投营运中心整体商业招租范围。

（2）本项目租赁标的尚未竣工验收，出租方尚未就本项目租赁标的申请办理不动产权证，上述情形可能影响到竞租人办理租赁标的二次装修的建筑工程施工许可证，若竞租人缴纳保证金并提交全部报名材料，即视为该竞租人对该等瑕疵完全认可且无异议，竞租人竞得租赁标的的承租权后，不得以租赁标的未取得不动产权证为由，拒签成交材料、房屋租赁合同等文件，也不得以此为由拒绝履行《房屋租赁合同》。

（3）租赁标的以在建工程的现状出租，竞租人自行查勘现场，并自行承担查勘过程的一切费用，以及任何因未全面了解或误解现场实际状况而导致的一切后果。若竞租人缴纳竞价保证金并提交全部报名材料，即视为该竞租人对租赁标的的现况及存在的瑕疵完全认可且无异议。

（4）福建省产权交易中心和出租方不对租赁标的瑕疵及现有或潜在的风险承担任何责任。

（5）鉴于租赁标的暂未办理不动产权证，可能存在实际产权面积与规划面积不一致的情形。

4、租赁目的及用途：租赁目的及用途为商业、服务业、住宿、娱乐、餐饮等，承租方须遵守国家和属地有关房屋使用和物业管理之规定。租赁标的竣工验收后，承租方改变租赁标的功能或用途的，需要经过出租方及相关部门的同意，因此造成的变更所产生的费用由承租方自行承担。

5、首年年租金挂牌价：首年年租金挂牌价为人民币3300万元（含税）。挂牌价仅作为租赁标的首年年租金竞租的底价，实际首年年租金将根据租赁标的首年年租金的成交价及产权面积做相应调整。租赁标的租金不含其他任何费用，即承租方要自行负责租赁标的的二次装修费用、物业管理费、水、电、卫生、公摊费、通讯费、清洁费、消防等日常管理和经营管理的一切相关费用。

6、租赁期限、起始年度租金及租金递增方式：

（1）租赁期限：15年，从交付租赁标的之日起计算，具体承租起止日以《房屋租赁合同》约定为准。租赁合同期限届满，承租方应按时交还租赁标的。

（2）起始年度租金：本项目成交价格只作为首年租金的计算依据。实际起始年度租金根据成交价格在起始年度租金评估值人民币28,731,412元（含税）的基础上的溢价幅度，分别计算起始年度的酒店各楼层月平均租金与商业各楼层月平均租金，并按照各楼层的实际产权面积计算。计算公式如下：

起始年度租金总额=各楼层起始年度租金之和

各楼层起始年度租金=12×（酒店各楼层产权面积×酒店各楼层起始年度月平均租金+商业各楼层产权面积×商业各楼层起始年度月平均租金）

其中：

①酒店各楼层起始年度月平均租金=酒店各楼层起始年度月平均租金评估值×（成交价格/起始年度租金评估值人民币28,731,412元）；

②商业各楼层起始年度月平均租金=商业各楼层起始年度月平均租金评估值×（成交价格/起始年度租金评估值人民币28,731,412元）；

③酒店、商业各楼层产权面积以不动产权证记载为准；

④若租赁标的发生部分功能变更的，以变更后的实际用途（酒店或商业）计算产权面积，并按照上述计算公式计算实际租金。

（3）租金递增方式：第1至第5个租赁年度（12个月为一个租赁年度）年租金（含税）为以公开竞价确定的成交价为计算依据计算的起始年度租金，第6至第10个租赁年度月租金（含税）在第1至第5个租赁年度月租金（含税）的基础上递增5%，第11至第15个租赁年度月租金（含税）在第6至第10个租赁年度月租金（含税）的基础上递增5%。

7、项目免租期：项目免租期为9个月（自出租方按《房屋租赁合同》约定将租赁标的交付承租方之日起计算）。免租期内免收租金，物业服务费减半收取。

8、租金支付方式：免租期内免收租金。乙方自免租期次月起向甲方支付租金，租金按月支付，首期租金于租赁标的免租期届满前10日前付清，后续每月乙方应于上一月度20日前支付下一月度租金。

9、签约保证金与装修保证金：承租方应于成交之日起3个工作日内在出租方认可的商业银行设立共管账户，并于成交结果公示期满之日起2个工作日内在共管账户中存入不少于人民币3000万元的签约保证金。合同签订生效后，签约保证金自动转为装修保证金。

2021年6月30日之前，承租方应在共管账户中存入不少于人民币15000万元的装修保证金（含前期由签约保证金转为装修保证金的人民币3000万元）。共管账户中的装修保证金除用于租赁标的二次装修外，共管账户资金尚未实际用于装修的部分仅可在该账户下用于银行存款、购买银行理财产品，所产生的收益归承租方所有。

二次装修竣工验收合格且承租方与装修工程施工方就装修工程款结算完毕之日起30日内，闽都置业解除对共管账户的监管，承租方有权自行支取账户资金。

10、履约保证金及其支付方式：承租方应于免租期届满前30日前向出租方支付人民币1000万元作为履约保证金。履约保证金不计利息，不能冲抵租金及各项费用。合同期内，若承租方无任何违约行为，出租方在承租方返还租赁标的并已结清各项费用后30个工作日内将履约保证金无息退还承租方。

11、租金支付保函：承租方应于免租期届满前30日前提供闽都置业认可的银行保函（担保金额不低于人民币3300万元）作为租赁标的租金按时支付的担保措施；此外，承租方应于每个租赁年度届满前30日前提供闽都置业认可的下一年度租金（担保金额不低于人民币3300万元）的银行保函。

12、工程施工配合问题及权责：

（1）出租方与承租方按照租赁标的通过竣工验收的现状办理交接手续，承租方应无条件接受。根据承租方的设计方案对租赁标的进行的任何拆除、改造、装修装饰工程，出租方均不承担任何费用与责任。

（2）租赁标的竣工验收后，承租方拟改变租赁标的功能或用途的，需要经过出租方与相关政府部门的同意，因租赁标的的功能与用途造成的变更所产生的费用由承租方自行承担。

（3）承租方对租赁标的进行装修改造及设备安装的，应自行向有关部门办理二次装修的审批手续，出租方仅配合提供自身已有的书面材料给承租方。承租方应在租赁标的竣工验收之后30日内办理完毕二次装修的审批手续，取得建筑工程施工许可证后方可进场装修，不得无证施工。

（4）承租方实施二次装修前，应向出租方提供装修设计方案及详细资料，并按出租方的审核意见予以调整、修改。经出租方及出租方认可的设计单位书面同意后方可向有关部门报审。承租方有关设计、施工等的报审及批准结果均应向出租方报备。

（5）出租方有权委托相关造价咨询公司对装修合同、施工图纸及工程造价进行全过程审核。装修合同需经过出租方审核后方能签订，经审核二次装修净利润预计超过30%的，则出租方有权拒绝承租方委托的施工方入场并不予支出任何装修款项。

（6）承租方装修设计和改造施工不得影响大楼建筑外观、结构、安全、消防、楼梯通道、电梯以及排水、供电、通讯等的正常使用，不得损坏租赁标的及其设施设备。

（7）对未经出租方书面同意，承租方擅自实施前条所述影响建筑外观、结构等的装饰、装修或安装行为，或承租方在实施前述行为过程中造成租赁标的（包括设施设备）损坏，影响租赁标的安全的，承租方应负责进行修复并承担全部费用，并对由此给出租方造成的经济损失承担赔偿责任。

（8）出租方有权对承租方的施工过程进行监督、指导。施工过程中发生的任何安全事故，给他人造成人身或财产损害的，均由承租方或承租方委托的施工方负责，与出租方无关。因该等安全事故给出租方造成任何经济损失的或导致出租方承担任何责任的，出租方均有权向承租方追偿。

（9）承租方二次装修的工程质量力争达到福州市级优质工程、福建省级优质工程的标准，承租方应要求所委托的施工单位配合福建省九龙建设集团有限公司申报优质工程的工作。若闽投营运中心整体工程获得优质工程奖，则承租方有权从出租方处获得优质工程增加费，取费标准为：省级优质工程取费率为3%，市级优质工程取费率为1%，取费基数为承租方装修范围内工程的分部分项工程费（不含设备费）和措施项目费之和；因承租方或承租方委托的施工单位的原因（包括但不限于租赁标的二次装修工程质量问题、安全问题等）导致闽投营运中心整体工程未能评上福建省级优质工程奖的，承租方应按其装修范围内工程的分部分项工程费（不含设备费）和措施项目费之和的1.5%向出租方支付违约金。若因非承租方原因导致闽投营运中心工程项目未能评上优质工程奖的，则优质工程增加费不予计取，且承租方无须承担任何违约金。

（10）出租方有权定期对租赁标的装修工程全过程的安全、质量、标准、造价、进度等情况进行监督检查，若出租方发现施工质量不合格或存在重大安全隐患等其他严重问题的，有权要求承租方及其委托的施工方予以停工整改，承租方及其委托的施工方应无条件配合。

13、合同签署：竞租人与出租方应在成交结果公示期满之日起3个工作日内签订《房屋租赁合同》。若竞租人未在公示期满之日起2个工作日内在共管账户存入人民币3000万元签约保证金的，出租方有权拒绝签订《房屋租赁合同》，且竞租人交纳的竞价保证金不予返还，在扣除福建省产权交易中心的交易服务费后归出租方所有，出租方保留继续追诉的权利。

二、竞租人应当具备的资格条件

1、合法成立并有效存续、具有独立承担民事责任能力的企业法人。

2、资信良好，未被列入全国法院失信被执行人名单。

3、本项目接受联合体承租，联合体成员家数不超过2家。

4、竞租人实缴注册资本金须在人民币3000万元及以上，同时，竞租人须提供最近6个月内不少于人民币15000万元的银行存款证明；若属于联合体竞租的，则联合体中至少应有一家符合上述条件。

5、竞租人或其控股子公司从事酒店经营、管理业务满3年，且在国内拥有在营的酒店面积不少于50000㎡；若属于联合体竞租的，则联合体中至少应有一家符合上述条件。

6、符合国家法律、行政法规规定的其他条件。

三、竞租人（承租方）应接受的主要租赁条件

1、承租方与竞租人必须一致，承租方应严格遵守《房屋租赁合同》的约定，未经出租方书面同意，在租赁期限内，承租方不得将租赁标的转租、转借、转让给他人使用。

2、承租方必须自行负责解决在装修和使用过程中涉及的有关手续和相关事宜（包括建筑、工商、税务、卫生、安全、环保、城市管理、特种行业管理、消防审批手续和验收等），并承担全部费用，出租方可给予一定的配合。

3、租赁过程产生的各种税费由出租方、承租方按国家相关规定各自承担，如法律未规定的，由承租方承担。装修费用、物业管理费、水、电、卫生、公摊费、通讯费、清洁费、消防等日常管理和经营管理的一切相关费用由承租方自行承担。

4、承租方自行负责租赁标的二次装修的设计及施工，并承担二次装修的全部费用。承租方应要求所委托的施工单位配合原施工单位福建省九龙建设集团有限公司进行工程评优，所实施的二次装修的工程质量力争达到福州市级优质工程、福建省级优质工程的标准。若闽投营运中心整体工程获得优质工程奖，则承租方有权从出租方处获得优质工程增加费，取费标准为：省级优质工程取费率为3%，市级优质工程取费率为1%，取费基数为承租方装修范围内工程的分部分项工程费（不含设备费）和措施项目费之和；因承租方或承租方委托的施工单位的原因（包括但不限于租赁标的二次装修工程质量问题、安全问题等）导致闽投营运中心整体工程未能评上福建省级优质工程奖的，承租方应按其装修范围内工程的分部分项工程费（不含设备费）和措施项目费之和的1.5%向出租方支付违约金。若因非承租方原因导致闽投营运中心工程项目未能评上优质工程奖的，则优质工程增加费不予计取，且承租方无须承担任何违约金。

5、承租方的二次装修方案必须经过出租方及出租方认可的设计单位的审核，并按闽都置业的审核意见予以调整、修改。在取得出租方及出租方认可的设计单位的书面同意后，方可进行二次装修的相关事宜。承租方应在不影响房屋建筑安全性的前提下进行装修，装修费用及装修期间的施工安全责任全部由承租方承担；装修时不得破坏房屋的承重墙（柱）和主体结构，否则承租方应承担全部赔偿责任。

6、租赁期满或因承租方原因提前终止合同时，依附于租赁标的的固定装修（如隔墙、地砖或地板、吊顶、门、窗、壁橱、防盗网等）不计残值无偿归出租方所有，承租方不得恶意损坏和拆除，否则出租方将不予退还履约保证金。履约保证金不足以弥补出租方全部损失的，出租方仍有权要求承租方赔偿出租方的全部实际损失。

7、承租方应在每月20日前向出租方支付下月租金。逾期支付租金，应按所欠租金额每日加收万分之五的滞纳金；逾期未支付租金累计超过三十日的，出租方有权单方面解除合同，并收回租赁标的。

8、承租方对租赁标的及其配套设施仅有使用权。未经出租方同意，不得改变租赁标的的功能或用途，不得以任何形式转让。

9、承租方应于成交之日起6个月内与租赁标的物业管理方签订物业服务合同，遵守物业服务合同的约定，并依合同规定按时足额交纳物业管理费用。

10、租赁期内因法律、法规、政策的改变或因市政建设需要的搬迁，土地被收储，企业改制以及不可抗力影响等情形，致《房屋租赁合同》无法履行的，租赁合同自行终止，租金按照实际租赁时间计算，承租方应在规定时间内无条件交还租赁标的并结清租赁标的水、电、物业等各项费用后，出租方不计利息退还承租方履约保证金。

11、承租方应于2021年6月30日之前在共管账户中存入不少于人民币15000万元的装修保证金（含前期由签约保证金转为装修保证金的人民币3000万元）。若截至2022年12月31日，租赁标的尚未完成竣工验收的，则承租方有权要求出租方解除对共管账户的监管并有权自行支取账户资金，待竣工验收完成后，承租方重新存入人民币15000万元的装修保证金，恢复共管账户。

12、承租方须无条件接受上述全部租赁条件并签署本项目《房屋租赁合同》。

四、竞价方式：网络竞价。

五、竞价保证金：人民币2000万元，竞租人应在本项目挂牌期间将竞价保证金汇入福建省产权交易中心指定账户（开户名称：福建省产权交易中心，开户银行：交通银行福建省分行营业部，开户账号：351008010018150064161）。承租方签订《房屋租赁合同》后，其交纳的竞价保证金在扣除交易服务费后，余额由福建省产权交易中心按原渠道无息退还。未成交的竞租人，其交纳的竞价保证金在成交之日起3个工作日内由福建省产权交易中心按原渠道无息退还。若承租方未在成交结果公示期满之日起2个工作日内在共管账户中存入不少于人民币3000万元的签约保证金或未在成交结果公示期满之日起3个工作日内与出租方签订《房屋租赁合同》的，则承租方交纳的竞价保证金不予退还，在扣除福建省产权交易中心的交易服务费后归出租方所有。

六、公告期限：2020年11月30日至2020年12月18日（若在此期间未征集到承租方，则公告期限以每5个工作日为一个周期顺延，直至2021年11月24日征集到承租方或另行公告为止）。

七、报名截止时间：2020年12月18日17:00时。有意参加竞价的竞租人请在公告期内联系我中心经办人员获取《竞价须知》。《房屋租赁合同》等详见本项目《竞价须知》。

八、联系人：陈女士、许先生、赖先生；

电话： 0591-87276322、87809323、87838107；

地址：福州市湖东路152号中山大厦A座22层。

监督电话：0591-87810363

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